最近一段時(shí)間，關(guān)于胡潤(rùn)百富榜的報(bào)道可以說是沸沸揚(yáng)揚(yáng)，特別是胡潤(rùn)與阿里的各位富豪們的互掐，一直以來八卦都不是我的愛好，所以我們今天不來討論八卦的問題，但是有一個(gè)現(xiàn)象引起了我的關(guān)注：根據(jù)胡潤(rùn)榜，恒大董事局主席許家印以2900億元身價(jià)首次成為中國首富，取代萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林;騰訊公司董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官馬化騰以2500億元財(cái)富超越阿里巴巴董事局主席馬云，位列第二。最近三年，首富分別是王健林和許家印，均出自房地產(chǎn)行業(yè)，女首富為碧桂園的楊惠妍，仍然是房地產(chǎn)行業(yè)。雖然房地產(chǎn)在總榜單的人數(shù)比例略有下降，但是房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)富總額是上漲的，房地產(chǎn)前50名門檻120億，平均財(cái)富已達(dá)313億。
我們就來研究一個(gè)問題，這就是在房地產(chǎn)調(diào)控日益從嚴(yán)從緊的今天，為什么最賺的還是房產(chǎn)商?怎么中國首富還是做房地產(chǎn)的?
一、房地產(chǎn)的造富歷程
說到房地產(chǎn)，基本上每個(gè)中國人都不陌生，房地產(chǎn)被稱為中國人心上永遠(yuǎn)的痛，在我們抨擊高房?jī)r(jià)的同時(shí)，我們也不無例外的目睹了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的造富歷程。在上個(gè)世紀(jì)90年代之前，中國還是在一個(gè)福利分房的時(shí)代，那個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)絕對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，直到九十年代末期，福利分房制度的取消，原先企業(yè)福利分房的資金支出變成了貨幣化的住房公積金，房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化的時(shí)代開始來臨了。經(jīng)過了四五年了摸索，到了2003年中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始起飛，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了黃金十年的優(yōu)勢(shì)發(fā)展階段，在這個(gè)產(chǎn)業(yè)階段中大量的房地產(chǎn)開發(fā)商開始了自己快速賺錢的時(shí)代，由于那個(gè)時(shí)候拿地成本很低，但是房地產(chǎn)的價(jià)格上漲速度卻很快，所以基本上地產(chǎn)商拿到土地再經(jīng)營之后很快就能夠賺到遠(yuǎn)比自己之前預(yù)計(jì)的多的收入。所以，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)壓縮周期，降低初始投入才是更加賺錢的關(guān)鍵。
于是，我們看到了很多的開發(fā)貸現(xiàn)象，基本上那個(gè)時(shí)候的房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)做法就是，先用自己的資金拿到土地，拿完土地之后基本上不需要再付出更多的資金了，利用商業(yè)銀行的開發(fā)貸，利用房地產(chǎn)預(yù)售所能夠回籠的資金，通過這種加杠桿的行為不斷地提升自己的財(cái)富價(jià)值。與資本市場(chǎng)有漲有跌不同，中國的房地產(chǎn)在2003-2016年的這個(gè)十幾年間，幾乎是一個(gè)只漲不跌的市場(chǎng)，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)商可以無所顧慮的加杠桿，最終房地產(chǎn)企業(yè)也就成為了中國最為暴利的賺錢行業(yè)，房地產(chǎn)造就了類似于王健林、許家印、楊惠妍、姚振華這樣的房地產(chǎn)巨富們。
隨著，去年930新政以來，中國的房地產(chǎn)調(diào)控加碼力度不斷增加，很多新聞報(bào)道都開開始說房地產(chǎn)商都賺不到錢，但是看看胡潤(rùn)百富榜卻不是這樣，到底發(fā)生了什么?
二、為什么調(diào)控這么嚴(yán)房產(chǎn)商還是賺大錢?
從整體的房地產(chǎn)企業(yè)盈利數(shù)據(jù)來看，中指院報(bào)告指出，2016年，百強(qiáng)房企銷售規(guī)模再上新臺(tái)階，銷售總額、銷售面積分別達(dá)48027.1億元、40251.7萬平方米，同比增長(zhǎng)52.5%和39.4%。銷售業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了營收、利潤(rùn)規(guī)模的提升。百強(qiáng)房企的營業(yè)收入均值達(dá)392.1億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)45.7億元，同比分別增長(zhǎng)36.8%、26.2%。凈利潤(rùn)率均值，則持續(xù)走低至11.0%，較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。
在這里數(shù)據(jù)出現(xiàn)的很奇怪的背離，一方面是房地產(chǎn)行業(yè)的確出現(xiàn)了業(yè)績(jī)的下降，特別是利潤(rùn)率的下降，另一方面卻是胡潤(rùn)百富榜公布的數(shù)據(jù)卻是房產(chǎn)商大發(fā)其財(cái)，究其根源是在于，房地產(chǎn)行業(yè)本身出現(xiàn)了兩極分化，對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)第二第三梯隊(duì)的企業(yè)來說，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于其的沖擊可謂是首當(dāng)其沖，所以利潤(rùn)下降幾乎是在所難免，然而對(duì)于房地產(chǎn)第一梯隊(duì)的企業(yè)來說卻不是如此。
我們來仔細(xì)分析一下胡潤(rùn)百富榜的上榜名單，王健林自從大規(guī)模拋售房地產(chǎn)資產(chǎn)之后，基本上萬達(dá)都不能再算是一家房地產(chǎn)企業(yè)了，而許家印、楊惠妍也都是多元化經(jīng)營的行家，我們來分析一下這些房地產(chǎn)巨富的賺錢之路：
首先，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的滯后效應(yīng)。我們先要說一下統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的問題，因?yàn)檫^去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅火發(fā)展，所以房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)可謂是水漲船高，去年930新政之后房地產(chǎn)市場(chǎng)才開始加碼的，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)來說現(xiàn)階段還不會(huì)看出太大的問題，并且房地產(chǎn)的調(diào)控是軟著陸不是硬著陸，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的慣性依然存在，整體市場(chǎng)依然處于一個(gè)上漲的態(tài)勢(shì)之中，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上漲仍然有可能創(chuàng)造更高的利潤(rùn)記錄。
其次，龍頭房企的自我修煉。對(duì)于中國排名前列的這些房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)的賺錢如果還是通過蠻干來賺錢的話，那么只能說大家想的太簡(jiǎn)單了?，F(xiàn)在龍頭房地產(chǎn)企業(yè)賺錢的原因。
一是對(duì)于自身成本和利潤(rùn)的掌控。龍頭房地產(chǎn)企業(yè)有個(gè)顯著的特征這個(gè)就是囤地，在房地產(chǎn)的黃金十年。2003-2013年這段時(shí)間內(nèi)，胡潤(rùn)排名前列的房地產(chǎn)企業(yè)都是在一個(gè)瘋狂拿地的狀態(tài)中，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)都擅長(zhǎng)逆周期拿地，在黃金十年地價(jià)較低的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)囤積了大量的土地資源，這是房地產(chǎn)企業(yè)的賺錢的內(nèi)部核心之一。之后，再將自己的定位在中高端地產(chǎn)，從而賺取比一般房地產(chǎn)企業(yè)更高的溢價(jià)，再加上強(qiáng)力的成本控制，一方面降低了自己的融資成本，另一方面增加了自己的費(fèi)用利用效率。但是，這些僅僅是內(nèi)功。
二是創(chuàng)新盈利模式，拓寬利潤(rùn)邊界。龍頭房地產(chǎn)企業(yè)早在2014年就開始進(jìn)行了盈利模式多元化的探索，產(chǎn)融結(jié)合一直都是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)力的方向，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍金融、醫(yī)療等等高利潤(rùn)行業(yè)的趨勢(shì)日益明顯，去年萬達(dá)的非地產(chǎn)類收入就已經(jīng)超過了房地產(chǎn)收入，王健林曾經(jīng)非常自豪的表示萬達(dá)已經(jīng)不再是房地產(chǎn)企業(yè)了。而本次的首富許家印也是如此，恒大金融做的風(fēng)生水起的時(shí)候，許家印更是投資了32億進(jìn)軍醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，恒大健康已經(jīng)在香港借殼上市了。
三是社區(qū)物業(yè)領(lǐng)域的發(fā)力。社區(qū)物業(yè)正在成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，眾多房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建起自己的社區(qū)物業(yè)平臺(tái)，充分利用自己的物業(yè)優(yōu)勢(shì)，將房地產(chǎn)交易由原先的一錘子買賣變成房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)現(xiàn)金流，通過社區(qū)的構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)可以把消費(fèi)、金融、醫(yī)療等服務(wù)場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)最后一共的閉環(huán)，如今像萬科、花樣年、萬達(dá)、易居、綠地、綠城全部都開起了自己的社區(qū)O2O的發(fā)展步伐，全面社區(qū)化將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)的又一賺錢利器。
再加上養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等多元化經(jīng)營，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)過的還是非常的愜意的，所以房地產(chǎn)大佬繼續(xù)問鼎中國首富，只能說還是房地產(chǎn)賺錢。
